Quem investe em imóveis pode chegar à situação em que tem a necessidade ou a possibilidade de vender um imóvel. Mas como avaliar a venda do imóvel? Como definir a melhor altura para vender o seu imóvel?
Vender por necessidade
Uma das grandes razões para vendermos um imóvel prende-se com situações de necessidade. Não vendemos porque queremos mas vendemos porque temos de vender. Talvez precisemos de liquidez para fazer face a alguma despesa importante. Talvez tenha chegado o fim do prazo do investimento que havíamos definido. Ou, por últimos, talvez tenhamos uma situação imprevista e tenhamos de vender o imóvel rapidamente (os investidores adoram estes imóveis pois costumam ser sinónimo de ótimos negócios).
Quando vender um imóvel de investimento?
Como temos falado várias vezes, quem investe em imobiliário para arrendamento fá-lo para obter rendimentos mensais. A análise que faz para esta compra está associada à relação entre o rendimento e o valor do investimento (Yield e taxa de retorno de capitais próprios). Se nos recordarmos, a fórmula de calculo tem duas vertentes:
Acontece que esta relação é dinâmica no tempo porque o rendimento pode variar. Pode também ser dinâmica se optarmos por substituir a fórmula por:
Quando fazemos análise após o investimento temos a necessidade de perceber se o retorno que estamos a obter não poderá ser maximizado através da venda e compra de outro imóvel. Chamamos a este outro retorno que poderíamos obter o custo de oportunidade, custo esse que não sentimos no bolso mas que está sempre presente. Simplesmente podemos ganhar mais dinheiro em investimentos alternativos. Logo, para um investidor comprometido, na prática perdemos dinheiro.
Um exemplo ajuda a clarificar:
Imaginemos que comprámos uma casa que gera um rendimento de €5.000 e cujo investimento foi de €100.000. Como sabemos, a taxa de retorno é de 5% ao ano (€5.000/€100.000).
Algum tempo após a compra, o mercado valorizou e a casa passou a valer €150.000. Neste caso, o rendimento que obtemos é de 3.33%. Se repararmos, a taxa de retorno sobre o investimento inicial não se altera, pois o imóvel teve um custo histórico e factual. O preço de compra não aumentou. Mas aumentaram sim as alternativas, pelo que o rendimento de €5.000 passou a ser menos interessante. Para manter a taxa relativa o rendimento anual teria de aumentar para €7.500 (€150.000*5%).
Nesta altura, podemos perguntar-nos se não existe nenhuma alternativa mais interessante. As vezes sim, outras vezes nem por isso, pois podemos vender o imóvel mais caro mas também iremos precisar de pagar mais por outro imóvel alternativo, uma vez que tudo ficou mais caro. Aliás, foi isto que nos aconteceu e que relatámos noutro artigo em que tivemos a possibilidade de vender um imóvel com uma grande mais-valia mas que não o fizemos porque não encontrámos outra alternativa de investimento mais interessante.
Saiba o critério de venda…
Como atrás referimos, não vendemos o outro imóvel porque não encontrámos nenhuma alternativa de investimento mais interessante. Quem investe compara alternativas, especialmente num mundo em que existe escassez de recursos. Se tivermos capacidade financeira para comprar todos os imóveis, a decisão é simples: continuamos a aumentar a nossa carteira de investimentos. Como a maioria das pessoas tem capitais escassos, temos de ser mais criteriosos. Que seca…
Antes de iniciar um processo de venda devemos já ter identificado um conjunto de alternativas adequadas. Se não tivermos alternativas não deveremos perder tempo (e já agora, não fazer perder tempo aos outros). Só devemos vender um investimento se este deixar de ser interessante pois, caso contrário, vamos estar a pagar impostos sobre as mais-valias, comissões aos agentes e outras despesas que tais simplesmente para ter dinheiro parado no banco. Não faz sentido. O que faz sentido, isso sim, é fazer uma correta avaliação de oportunidades com base em dados objetivos, o que em investimento imobiliário é o mesmo que dizer comparar as taxas de rendimento.
