Investiu o seu dinheiro ou está a pensar em investimento imobiliário e quer saber quais as diferentes taxas de retorno que pode obter? Neste artigo falamos-lhe da taxa de retorno total e da taxa de retorno dos capitais próprios.
Oportunidade de investimento
Para ilustrar os dois conceitos que aqui abordaremos, vamos considerar a seguinte oportunidade de investimento:
- Rendimento Anual – €7.000
- Despesas Anuais – €1.500
- Valor do Investimento – €150.000
- Capitais Próprios – €30.000
- Financiamento Bancário – €120.000
Taxa de retorno total
A taxa de retorno total é simples de calcular. Bastará perceber qual o lucro obtido e dividir pelo valor do investimento:
Com base nesta taxa de retorno podemos perguntar-nos se o investimento fará ou não sentido. Se o nosso critério de comparação forem as aplicações sem risco (como os depósitos a prazo), percebemos que estamos a ter um bom retorno. Por outro lado, se estamos dispostos a assumir riscos, como estamos com o investimento imobiliário (se bem que podemos reduzir o risco contratando bons seguros), podemos almejar taxas de retorno perto do retorno das ações, o que torna este investimento pouco interessante.
Taxa de retorno de capitais próprios
Quando falamos do retorno de um investimento temos de ter em consideração o valor que investimos. Neste caso, apesar da compra ter sido realizada por €150.000 nós apenas investimos €30.000. Logo, podemos calcular a taxa de retorno sobre os capitais próprios:
Pagamento de juros do empréstimo €1.200
Percebemos que neste caso a taxa de retorno é bastante mais interessante, sendo esta uma das maravilhas do investimento imobiliário: a possibilidade de recorrer a financiamento para alavancar retornos. De notar que para estas contas apenas consideramos o valor dos juros pagos no empréstimo e não o valor total da prestação (que como sabemos, inclui amortização de capital em dívida e pagamento de juros). E fazemos isto porque a amortização de capital não é um custo mas antes a redução do endividamento. Logo, a situação líquida (ativo – passivo) não é afetada.
Não é muito arriscado investir em imobiliário com recurso a crédito?
A resposta a esta questão depende de alguns fatores:
- Onde iremos aplicar o capital ou o valor do ativo que vai comprar, sendo que devemos procurar sempre comprar um imóvel abaixo do valor de mercado;
- Análise que fazemos aos potenciais inquilinos e garantias que exigimos, de modo a reduzir o risco de incumprimento do contrato.
De notar que o recurso ao crédito para compra de um imóvel é algo com um risco mais reduzido do que para compra de outros ativos (como sendo a compra de ações) na medida em que temos sempre um imóvel. Teremos sempre uma garantia razoável e tirando algumas contingências que possamos ter (como atrasos de pagamentos de rendas, obras grandes de manutenção na casa ou no condomínio) teremos sempre um valor mínimo. Ou seja, um risco calculado.
Como são os financiamentos para estas operações?
O financiamento para a compra de imóveis depende se o fazemos através da nossa esfera pessoal (crédito habitação) ou na esfera de uma empresa (crédito hipotecário). Existem vantagens e desvantagens que também não são alheias ao enquadramento fiscal, pelo que deverá analisar a sua situação em concreto com mais informação. Por exemplo, o crédito habitação tem vantagens ao nível das taxas de juro e dos prazos (podem ser mais dilatados) mas têm em conta a esfera pessoal, o volume de créditos e rendimentos da família.
