Tenho vindo a mudar a progressivamente a minha ideia e visão sobre o investimento imobiliário. No início detestava, especialmente porque estava mais enviesado pelos fundos de investimento imobiliário que considerava uma bela forma de perder dinheiro em comissões. Mas o tempo e a experiência têm-me aberto cada vez mais os olhos para esta forma de rentabilizar as poupanças e criar riqueza. Neste artigo apresento-lhe 5 passos sequenciais para ganhar dinheiro a investir em imóveis.
Analisar o rendimento
Quem investe em imobiliário para arrendamento terá de ter uma grande preocupação que se prende com o rendimento gerado e os fluxos financeiros desta propriedade. Na sua análise a um potencial investimento, deverá conhecer:
- Rendimento atual, que será o rendimento líquido de despesas gerado nos últimos 12 meses. Aqui deverá ter em especial atenção se o dono do imóvel se preocupou em fazer obras e uma correta manutenção do imóvel e se não o fez deverá considerar uma margem para tal.
- Rendimento potencial, que é o rendimento que o imóvel poderá gerar se estiver corretamente arrendado, nomeadamente em termos de taxas de ocupação, em termos de rendas de mercado (e possibilidade de as subir) ou outras contingências que podem afetar a subida de rendas.
Conhecer as despesas do imóvel
O segundo passo consiste em obter uma estimativa o mais aproximada possível de todas as despesas associadas ao imóvel analisado. Aqui falamos das já referidas despesas de manutenção (como vimos devem existir com alguma regularidade ou então teremos certamente de gastar dinheiro mais cedo ou mais tarde), dos impostos associados (IMI, adicional ao IMI e outras taxas e taxinhas), o custo com o condomínio (não apenas o custo mensal mas a existência de um fundo de reserva e o seu valor), o custo com seguros (multirriscos, seguro de vida habitação). Tenha em mente que quanto mais velho for o imóvel maior deverá ser o custo de manutenção, daí que vários investidores optem por mudar as canalizações e a instalação elétrica quando compram o imóvel.
Calcular o Rendimento Líquido
Este passo é muito simples e representa simplesmente a diferença entre o rendimento e as despesas. Seja conservador na análise de modo a evitar surpresas no futuro.
Determinar a Yield do Investimento
A Yield do investimento imobiliário é a relação entre o rendimento líquido e o valor do investimento (valor de compra, impostos, obras iniciais, etc.). Determina uma taxa de retorno anual que depois poderá ser comparada com as taxas de retorno de investimentos alternativos. A Yield ou taxa de capitalização poderá ser depois utilizada para, através do processo inverso, determinar o valor de um imóvel. Por exemplo, se temos um rendimento de €5.000 por ano e se desejamos um retorno de 7% ao ano, iremos avaliar este imóvel em €71.428 (€5.000/0.07).
Determinar o custo financeiro
Se procurarmos investir em imóveis através de financiamento bancário teremos de determinar o valor da prestação mensal (para tal, poderá usar o simulador de crédito habitação). Tenha em mente que o seu custo financeiro é apenas o custo com juros e não a prestação completa (que é composta por amortização de capital e pagamento de juros). É certo que na sua folha de fluxos financeiros tem de considerar o custo total (pois vai ter de pagar toda a prestação), mas o seu custo efetivo é apenas o custo dos juros. Poderá depois comparar a taxa de capitalização com o seu custo financeiro.
A determinação do custo financeiro irá condicionar e ser condicionado pela estrutura de financiamento escolhida para o imóvel. Ao fazermos a divisão entre o rendimento gerado e o capital próprio investido teremos aquilo que é chamado de retorno cash-on-cash ou retorno dos capitais próprios. Esta é a taxa de retorno que mais gosto e a que nos mostra as verdadeiras potencialidades do investimento para arrendamento.
Com base nestes 5 passos conseguimos rapidamente fazer uma triagem dos imóveis que podemos visitar para eventual compra. Aqui a ideia é poupar-nos tempo e poupar tempo aos agentes imobiliários, de modo a criarmos uma relação de confiança e rentável para todas as partes. Se formos conhecidos como os artistas que visitam tudo e não compram nada, iremos ficar muito mal vistos.
Também com base nesta análise teremos argumentos para negociar o preço que é pedido pelo vendedor do imóvel pois defendemos que o preço do imóvel é determinado pelo comprador e não pelo vendedor, apesar de nos fazerem crer o contrário.
