A resposta a esta pergunta parece ser imediata e óbvia. Os imóveis são publicitados com um determinado preço e assumimos que este é o preço que temos de pagar por eles. Neste artigo vamos dar-lhe uma visão diferente do preço dos imóveis para o investimento imobiliário.
Preço e Valor
Existe uma diferença muito grande entre o preço e o valor de um ativo e é importante que a percebamos de imediato:
- Preço, aquilo que alguém está disposto a pagar por alguma coisa e que resulta, entre outras coisas, da interação entre a oferta e a procura;
- Valor, um conceito que em investimento está relacionado com os fluxos financeiros que esse ativo irá gerar no futuro.
Como percebemos, o preço é uma variável que é iminentemente emocional e o valor é algo mais racional. Em alguns momentos coincidem mas noutros são claramente divergentes (em situações de euforia e pânico, por exemplo).
Como é determinado o valor para um investidor?
O valor de um imóvel é determinado pelos fluxos financeiros que irão ser gerados por esse mesmo imóvel. No caso da compra para arrendamento, teremos um fluxo financeiro associado ao valor das rendas, deduzidos dos vários custos. No caso da compra para revenda falamos da diferença entre o preço de venda e o custo do imóvel (preço de compra mais despesas).
Cada investidor terá os seus objetivos de retorno que deve conhecer com rigor, após uma análise aprofundada. E é com base nestes objetivos que será determinado o preço que estará disposto a pagar por determinado imóvel. Facilmente percebemos que para o investimento imobiliário o racional é invertido. Ou seja, percebemos o valor de venda ou o valor das rendas e vamos procurar alternativas. Se as alternativas não forem atrativas em termos de retorno, devemos simplesmente afastar-nos do imóvel.
Exemplo prático
Em Agosto de 2020 estivemos a negociar a compra de um imóvel que estava a ser promovido por um agente imobiliário por €69.000. Este imóvel tinha diversas peculiaridades, entre as quais o facto de estar arrendado por €220 mensais (ou 3.8% de rendimento anual bruto). Numa primeira análise, o imóvel mostrou-se interessante pelo preço de compra (bastante abaixo do valor de mercado, o que tem benefícios em termos de impostos e de crédito) mas com um rendimento anual bruto claramente insuficiente.
O que fizemos foi apresentar uma proposta que acabou por ser aceite por €61.000, o que subiria a taxa de rendimento para 4.3%. Esta taxa ainda é baixa mas sendo a compra feita com recurso a crédito habitação, conseguíamos ter uma taxa de retorno sobre os capitais próprios de cerca de 21% ao ano (sem considerarmos a mais-valia que teríamos com a venda futura, visto que a casa vale no mínimo €70.000 sem inquilino).
O passo seguinte foi visitarmos o imóvel. Constatámos que existiam alguns fatores que desvalorizariam o imóvel. Na prática, o prédio necessitaria de algum investimento, critério que utilizámos para justificar uma redução expressiva do preço do imóvel. Assim, acabámos por negociar a compra por €52.500, elevando o nosso retorno total para 5% ou retorno sobre capitais próprios de 25%.
O que concluímos?
Se tivéssemos partido para uma negociação e tentássemos a compra pelos €52.500 certamente que o vendedor ficaria ofendido. No entanto, após justificarmos a nossa pretensão, com cálculos e orçamentos credíveis, conseguimos reduzir o valor de compra em praticamente 24%. Fomos nós, os compradores, quem determinou o preço de compra e não o vendedor. Vamos obter durante uns anos uma renda mais baixa e consequentemente um retorno mais baixo, retorno esse mesmo assim bastante superior ao retorno de aplicações alternativas. Dentro de 2 anos poderemos vender o imóvel (que ficará desabitado) e obter um rendimento adicional de pelo menos mais €10.000 ou mais 9% ao ano. Nada mau?
Com este artigo queremos mostrar que quem determina o preço é o comprador, preço que deve ser analisado tendo em conta a taxa de retorno exigida para o seu investimento.
