Quer começar a investir em imobiliário mas não sabe como avaliar uma oportunidade de investimento imobiliário? Tem um imóvel arrendado e não sabe se a renda que está a cobrar é uma renda justa e equilibrada? Neste artigo vamos abordar a avaliação do retorno de um investimento imobiliário.
Qual o objetivo de um investimento?
Quem investe, em qualquer ativo, tem o interesse de obter um lucro. Ninguém investe para perder dinheiro. Assim, é evidente que o objetivo de qualquer investimento é ganhar dinheiro. Simples não é? Sim, é simples e o melhor é que as contas que temos de fazer são também elas simples, como veremos de seguida.
Quais as diferentes categorias de retorno?
No investimento imobiliário temos duas categorias de retorno:
- Rendimento, que resulta das rendas cobradas líquidas dos diferentes custos associados ao imóvel, como sendo impostos regulares, manutenção, condomínio ou seguros;
- Valorização do imóvel, mesmo que não venda o seu imóvel, ao ter uma mais-valia potencial deve registá-la de modo a avaliar o seu investimento. Daí que seja fundamental comprar casas abaixo do seu valor de mercado para obter desde logo uma mais-valia potencial.
Quais as contas que deve fazer?
Como referido acima, determinar o nível de retorno num investimento imobiliário é bastante simples. Bastará saber o valor do rendimento, o valor das despesas e o valor do investimento (considerando os impostos e custos iniciais). Com base nestas variáveis iremos determinar a taxa de rendimento ou a Yield, seguindo a fórmula:
A título de exemplo, imagine o seguinte caso:
- Renda Anual – €6.000
- Despesas Anuais – €1.000
- Valor de compra – €100.000
Como avaliar o potencial de venda do imóvel?
Na secção anterior determinamos a Yield tendo por base o valor do investimento. No entanto, é provável que o valor de mercado do seu imóvel varie com o tempo. Pode acontecer:
- Imóvel valoriza, o que implicará numa mais-valia potencial mas na redução da sua Yield de mercado;
- Imóvel desvaloriza, o que implicará numa menos-valia potencial, mas no aumento da Yield de mercado.
Imagine agora que o imóvel valorizou de €100.000 para €150.000. A nova Yield será:
Avaliando as taxas de retorno
No primeiro caso temos uma taxa de rendimento de 5% e no segundo uma taxa de 3.3%. De notar que o dinheiro que nos é colocado no bolso, todos os meses, é sempre o mesmo (desde que o inquilino pague, claro). No entanto, se no primeiro caso temos um ganho de 5%, no segundo o ganho em percentagem do valor do ativo é inferior. Aqui, deveremos perguntar-nos:
- A taxa de retorno é interessante?
- Temos alternativas mais interessantes para aplicar o nosso dinheiro?
- Como reinvestir o dinheiro da venda?
O mercado imobiliário tem estado ao rubro. Em 2018 comprámos um imóvel com o investimento total de €60.000. Arrendamos o imóvel por €600 mensais, o que nos garantiu um rendimento anual de 12%. Passado cerca de um ano tivemos a possibilidade de venda do imóvel por €85.000, o que faria com que a Yield para o comprador seria de 8.5%. Como vemos, uma Yield ainda assim muito boa, tendo em conta que as taxas de juro de mercado estão perto de zero. Então, decidimos responder às questões acima:
- A taxa de retorno foi bastante interessante, na medida em que ganhámos no primeiro ano 12% (de rendas) e ganharíamos mais 42% de mais valia (€85.000 / €60.000). Ou seja, em 12 meses teríamos um ganho de 54%.
- O problema (um bom problema, claro) é o que fazer ao dinheiro. Procurando alternativas para aplicar o dinheiro, constatamos que era muito difícil comprar um novo imóvel e obter um rendimento semelhante, isto porque o mercado valorizou. Íamos estar a vender o imóvel sem ter alternativas de investimento melhores, sendo que ainda tínhamos de pagar impostos.
Regra de ouro no investimento imobiliário
O problema que identificámos acima é um problema comum ou um erro comum, melhor dizendo. Se o objetivo é investir o seu capital apenas deverá vender um imóvel se já tiver uma melhor alternativa para aplicar o seu dinheiro, caso contrário irá estar a dar dinheiro ao agente imobiliário e ao Estado. No mundo dos investimentos comparamos duas realidades: a taxa de retorno e o risco de diferentes alternativas, devendo ser nossa preocupação garantir que temos a melhor relação risco/retorno. Para isto, pode ser interessante perceber o contributo que a compra de imóveis com recurso a crédito pode fazer pela taxa de retorno de um investimento imobiliário.
