Neste artigo não lhe vamos falar de contas ou de análises muito complexas sobre um investimento em imóveis. Vamos falar-lhe de duas variáveis demasiado importantes e que são muitas vezes ignoradas quando analisamos um investimento.
O mercado é o mais importante!
Há quem diga que no investimento imobiliário o mais importante é a localização. E não o diz por ser um lugar comum. É um lugar comum porque é mesmo fundamental. Por outras palavras, o mercado e a localização são muito mais importantes do que o imóvel. Não quer isto dizer que a qualidade do imóvel não é importante, mas todos sabemos que podemos ter um imóvel de luxo no Cacém que vale muito menos do que um imóvel devoluto na Baixa.
Como determinar o preço de um imóvel?
O preço de um imóvel, como o preço de qualquer coisa, é determinado pela interceção de duas variáveis:
- Procura, ou o número de pessoas que estão a dado momento a procurar um imóvel;
- Oferta, ou o número de imóveis que estão disponíveis para a tipologia de operação que pretende (compra ou arrendamento).
Como percebemos, é relativamente fácil determinar a oferta de imóveis. Bastará aceder a um qualquer site generalista (como o Idealista ou o CasaSapo) e fazer a pesquisa para a zona e tipologia de habitação que procuramos. Esta pesquisa irá também permitir identificar os preços de mercado e perceber as tendências. De notar, contudo, que no investimento imobiliário quem define o preço é o comprador e não o vendedor.
Já a procura é mais difícil de determinar, apesar de ter alguma relação (inversa) com os imóveis disponíveis para venda (se há muita procura, as casas saem mais rapidamente, pelo que há menos casas disponíveis). No entanto, deveremos perceber os níveis ou taxas de ocupação, os projetos que estão a ser desenvolvidos, os níveis de emprego, as questões demográficas, entre muitos outros.
Fatores que influenciam a relação oferta / procura
Existem diversos fatores que influenciam a relação entre a oferta de imóveis e a procura. Destacamos de seguida 4 fatores críticos:
- Evolução da população – Devemos procurar imóveis que estão em zonas com uma grande densidade populacional. Por outro lado, estar atento a disponibilização de empregos nessas zonas ou a futuros projetos empresariais (por exemplo, a zona de Carcavelos teve um pico de procura com a instalação da Faculdade de Economia da Universidade Nova);
- Boa rede de transportes – A existência de uma boa rede de transportes é fundamental para a nossa escolha de investimentos imobiliários. Imóveis perto de linhas de comboio permitem que as famílias aí vivam mesmo que trabalhando noutras zonas. São alternativas quer para o mercado de arrendamento quer para o negócio de compra para revenda, uma vez que tenderão a ter procura.
- Relação entre custo de compra e custo de arrendamento – Procurar casas em que o custo da compra exceda largamente o custo do arrendamento pode ser uma boa ideia para o investimento para o arrendamento. Por exemplo, existem famílias que podem pagar rendas razoáveis mas que não têm os capitais próprios para comprar um imóvel. São bons inquilinos.
- Taxa de emprego – Determina em grande medida o número de pessoas que procura um imóvel bem como a sua qualidade (em termos de rendimento, por exemplo). Como referido acima, dispor de uma boa rede de transportes pode fazer com que determinada zona seja atrativa mesmo não tendo muito emprego na zona.
Não podemos dizer que existem muitos segredos no investimento imobiliário. Na realidade, só é segredo para quem não procura a informação. A relação entre oferta e procura é um destes “segredos públicos” que nunca deve ser ignorada.
